پشت پرده افزایش اجاره لو رفت!

نسبت تورم اجاره به تورم عمومی در یک‌سال منتهی به آبان۱۴۰۳، به بیشترین میزان از سال۱۳۹۰ رسیده است.

۴ آذر ۱۴۰۳

به گزارش اقتصادایران، در حال حاضر نرخ رشد اجاره‌بها ۱.۲۶برابر نرخ تورم است؛ درحالی‌که نیمه اول دهه۹۰ همواره هزینه اجاره به اندازه نصف تورم افزایش پیدا می‌کرد.

آنچه باعث شده است شاخص اجاره مسکن با رشد ۴۲درصدی به عنصر داغ سبد مصرف خانوارها تبدیل شود به هر دو سمت عرضه و تقاضا مربوط است. در سمت عرضه (آپارتمان اجاره‌ای) امکان جبران کمبود با فرمول مشابه سایر کالاها -که در کوتاه‌مدت با واردات جبران می‌شود- وجود ندارد؛ از سال ۹۷ رکود سنگین ساخت باعث افت عرضه شد.

در سمت تقاضا نیز «رژیم مصرف» در بازار اجاره، غیرممکن است. بنابراین اگرچه در سال‌های اخیر تورم مثلا خوراکی‌ها به کاهش کالری خانوار و در نهایت افت نسبی تورم این کالاها انجامید، اما در بازار اجاره تا زمان احیای «قدرت خرید خانه اول»، کاهش تقاضا صورت نمی‌گیرد.

طی بیش از یک دهه اخیر و در پی جهش قیمت مسکن در کشور، سهم مسکن در سبد هزینه‌‌های خانوار به شکل فزاینده‌‌ای افزایش یافته است به‌‌نحوی که امروز این هزینه بخش عمده‌‌ای از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده و در موارد متعددی باعث شده تا شهروندان برای تامین هزینه سرپناه مجبور به حذف سایر هزینه‌‌ها یا کاهش محسوس در آنها شوند.

از آنجا که تامین مسکن ضروری و غیرقابل حذف است؛ با افزایش مستمر تورم مسکن در سبد هزینه‌‌های خانوار، بخش قابل‌توجهی از اقشار درآمدی به‌خصوص در دهک‌‌های پایین و متوسط به حذف هزینه‌‌هایی نظیر هزینه سفر و تفریح روی آورده و در عین حال سهم هزینه‌‌هایی نظیر خوراکی‌‌ها، هزینه تحصیل و درمان در سبد هزینه خانوار روز‌به‌روز تقلیل داده می‌شود.

در شرایطی که کاهش سایر هزینه‌‌های خانوار نتواند جبران رشد بهای مسکن در سبد هزینه خانوار را بکند، بخشی از شهروندان ناچار به مهاجرت می‌‌شوند. بررسی‌‌های میدانی از آن حکایت دارد که در شرایط کنونی و در پی ماه‌های متوالی تورم فزاینده در بازار اجاره‌‌بها؛ بخش قابل‌توجهی از این افراد به ناچار به فکر تغییر محله افتاده‌‌اند. درواقع دیگر کاهش سایر هزینه‌‌های زندگی کفاف تامین هزینه مسکن را نمی‌‌دهد و در این شرایط مهاجرت به محله‌‌های ارزان‌‌تر و در برخی موارد به حومه‌‌ شهرها رواج یافته است. این مهاجرت اجباری به محله‌‌ای جدید یا حومه شهر نیز بر کیفیت زندگی مردم اثر منفی دیگری برجای گذاشته است.

تورم مسکن از تورم عمومی پیشی گرفت؟

در حالی که شاخص عمومی تورم برای آبان ماه ۲.۸‌درصد افزایش داشت؛ تورم ماهانه بخش مسکن رشدی ۳.۱ درصدی را به ثبت رساند. علت پیشی گرفتن تورم مسکن از تورم عمومی در طول سال‌‌های دهه جاری را باید در بخش عرضه و تقاضای مسکن جست‌وجو کرد؛ درواقع از میان رفتن تعادل عرضه و تقاضا به این موضوع منجر شده است.

مسکن کالایی غیرقابل واردات بوده و این تفاوت آن با سایر کالاها باعث می‌شود تا روند نوسان قیمتی آن با سایر کالاهای مصرفی متفاوت باشد. طی سالیان گذشته و در دوره‌‌هایی که درآمدهای دولت‌‌ها افزایش یافت، سیاست‌‌هایی نظیر ارزپاشی و افزایش واردات این امکان را فراهم می‌‌کرد تا به شکل مقطعی، قیمت برخی کالاها در کشور کنترل شود. این موضوع در خصوص کالاهای متعددی نظیر خوراکی‌‌ها، لوازم خانگی، خودرو و… به کرات تجربه شده است. با وجود این بازار مسکن رویه‌‌ای متفاوت با بازار سایر کالاها دارد، غیرقابل واردات بودن باعث شده تا دولت‌‌ها نتوانند قیمت مسکن را مانند سایر کالاها به تناوب در دوره‌‌های مختلف زمانی کنترل کنند. بنابراین این موضوع یکی از عوامل اصلی پیشی گرفتن تورم اجاره‌‌بها نسبت به تورم عمومی در کشور است.

در عین حال طی سال‌های اخیر بخش عرضه مسکن متاثر از رکود تولید و رکود در بخش بازار با تضعیف تقاضا مواجه شده است. این تضعیف عرضه از عوامل دیگر موثر بر تورم مسکن کشور طی سال‌های اخیر بوده است. غیرقابل حذف بودن تقاضا برای بخش مسکن و افزایش مستمر تقاضا با ورود خانه‌‌ اولی‌‌ها به بازار به‌‌عنوان سومین فاکتور مهم در پیشی گرفتن تورم بخش مسکن نسبت به تورم عمومی اثرگذار شده است. طی سال‌های اخیر و درپی جهش قیمت مسکن، عمده متقاضیان تهیه مسکن به بازار اجاره وارد می‌‌شوند، درواقع عدم‌امکان خرید خانه در بخش قابل‌توجهی از جوانان و خانه اولی‌‌ها با تقویت بخش تقاضا در این بازار عامل دیگر محرک تورم مسکن در کشور است.