گردش سرمایه در بازار مسکن متوقف شد
بازار مسکن خواب است و به دلیل سرکوب اقتصادی و کاهش قدرت خرید مردم، مشخص نیست چه زمانی دوباره تحرک خود را آغاز می‌کند. غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که در چنین دوره‌ای، نه تنها متقاضیان بازار بلکه سازندگان مسکن، بازنده فصل رکودی خواهند بود.
به گزارش گروه بازار پارسینه، روند کاهشی قیمت مسکن که حالا به ثبات رسیده و متوقف شده، می‌توانست به‌عنوان فرصت خرید برای متقاضیان تلقی شود با این حال، این فرصت بدون دریافت واکنشی از سوی مردم، در حال سوختن است. به نحوی که کاهش قیمت در همراهی با کاهش تقاضا، بازار را در رکودی جدی فرو برده است.
پیامدهای رکود بازار مسکن
نتیجه رکود بازار مسکن چیست؟ چنین شرایطی نه تنها تقاضای مصرفی را به دلیل کاهش قدرت خرید مردم، از بازار بیرون رانده، بلکه موجب افت گردش سرمایه در این بازار شده است. افت گردش سرمایه هم، از دو جنبه نبود تقاضای سرمایهای برای خرید ملک و نبود انگیزه برای ساخت و تولید واحدهای مسکونی جدید رخ داده است. بلایی که اکنون بازار مسکن ایران به آن گرفتار شده است.
غلامرضا سلامی، کارشناس اقتصاد مسکن، با اشاره به زیان سمت تولید یا همان سازنده‌‌‌ها، گفت: از دست رفتن انگیزه سمت تولید مسکن یا همان سازنده‌‌‌ها از انجام ساخت‌وساز و فعالیت‌‌‌های ساختمانی، در شرایط از دست رفتن بازار فروش آپارتمان‌‌‌های ساخته شده، رکود در این بخش را تشدید خواهد کرد.
وی افزود: بعد از ورود بازار مسکن به دوره جهش و خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار، سرمایه‌گذارها آخرین طیف یا آخرین مشتریان آپارتمان‌‌‌های ساخته شده از سوی سازنده‌‌‌ها بودند. این کارشناس اقتصاد مسکن تشریح کرد: با خروج تقاضای سرمایهای از بازار مسکن تحت‌تاثیر شرایط رکودی ایجاد شده در این بازار، سازنده‌‌‌ها به بازنده‌‌‌های رکود جدید تبدیل شدهاند. رکودی که این بار نه تنها تقاضای مصرفی که تقاضای سرمایهای را نیز از بازار خارج کرده است.
راهکارهای خروج از رکود
سلامی همچنین در تشریح راهکارهای خروج از رکود و ایجاد مشوق برای سازنده‌‌‌ها برای ادامه فعالیت‌‌‌های ساختمانی به دنیای اقتصاد گفت: در شرایطی که بازار در شرایط رکودی قرار دارد و به دلیل رکود، سازنده‌‌‌ها برای ادامه فعالیت بی‌‌‌انگیزه هستند اعمال سیاست‌‌‌های نامناسب نیز می‌تواند شرایط را وخیم‌‌‌تر کند.
وی توضیح داد: در چنین شرایطی که سازنده‌‌‌ها به دلیل نبود تقاضا تحت فشار هستند و با تهدید بازار فروش واحدهای ساخته شده مواجهند اعمال برخی سیاست‌‌‌های مالیاتی و حتی خبر اعمال این سیاست‌‌‌ها در آینده نزدیک می‌تواند منجر به بی‌‌‌انگیزگی کامل تولیدکنندهها و سازنده‌‌‌های مسکن شود. در چنین شرایطی بهتر است سیاستگذار نیز سازنده‌‌‌ها را به حال خود رها کرده و با سیاست‌‌‌های بی‌‌‌موقع مانع فعالیت آنها نشود. چرا که عدم‌عرضه مسکن جدید می‌تواند در آینده نزدیک به طور مجدد خطر افزایش محسوس قیمت‌ها در بازار ملک را به همراه داشته باشد.
اثر نوسانات ارزی بر قیمت مسکن
این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن همچنین با اشاره به کاهش نرخ ارز در سه ماه گذشته و اثر آن بر کاهش و ثبات قیمت مسکن در شهر تهران و سایر شهرها، گفت: طی ۵ دهه گذشته، بیشترین تاثیرپذیری بازار مسکن از متغیرهای بیرونی مربوط به اثر نوسانات ارزی بوده است. در حال حاضر نیز وضعیت به همین منوال است.
سلامی عنوان کرد: بنابراین اگر مجموعه شرایط بیرونی و همچنین سیاست‌‌‌های دولت در جهت تثبیت نرخ ارز باشد، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن نیز به لحاظ قیمتی با تحرک زیادی همراه نشود. در این زمینه همچنین اعمال برخی سیاست‌‌‌ها مانند «جذاب‌‌‌سازی نرخ سود سپرده‌‌‌های بانکی» می‌تواند مقداری فشار نقدینگی بر بازار مسکن را کاهش دهد و این موضوع تاحدی به تداوم ثبات قیمت‌ها کمک خواهد کرد.
وی تاکید کرد: با این حال نباید فراموش کرد که این ثبات در نتیجه خروج تقاضای سرمایهای از بازار در وضعیتی که هنوز سطح قیمت‌ها خارج از محدوده قدرت خرید خانوارهای مصرف‌کننده است، می‌تواند پس از مدتی (در بلندمدت) اثر معکوس داشته باشد و خود را در شکل افزایش تقاضای سرمایهای همراه با تورم نشان دهد. زیرا خروج همه طیف‌‌‌های متقاضی خرید مسکن اعم از مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار از بازار اگرچه ممکن است در میان مدت بازار را در شرایط رکود توام با افت و ثبات قیمت قرار دهد اما پس از مدتی به دلیل عدم‌عرضه مسکن جدید، می‌تواند سطح قیمت‌ها را افزایش دهد.
لزوم ایجاد انگیزه برای ساخت و ساز
سلامی تصریح کرد: به این ترتیب لازم است تدابیری اندیشیده شود که هم سازنده‌‌‌ها برای ساخت‌وساز تمایل داشته باشند، هم سمت مصرف‌کننده و هم سرمایه‌گذار به طور متعارف توان و انگیزه حضور در بازار معاملات مسکن را داشته باشند.
وی افزود: در این زمینه هم اعمال سیاست‌‌‌های مشوق برای سازنده‌‌‌ها در جهت ساخت و عرضه واحدهای مسکونی در استطاعت حتی در حوزه مسکن استیجاری می‌تواند موثر باشد. در بخش تقاضای مصرفی نیز، باید هر چه سریع‌تر تمهیداتی برای راه‌‌‌اندازی بازار پیش‌‌‌فروش مسکن در چارچوب ضوابط قانونی به کار گرفته شود و بازار پیش‌‌‌فروش برای پاسخ به تقاضای خانوارهای مصرف‌کننده و خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها فعال شود. اما در شرایط فعلی نه تنها این تمهیدات اجرا نمی‌شود بلکه سیاست‌‌‌های تشویقی برای تولیدکنندهها و سازنده‌‌‌ها وجود ندارد و همین موضوع خود باعث کاهش بیشتر انگیزه سازنده‌‌‌ها برای ساخت‌وساز شده است.
سرایت رونق از بازار مسکن به کلیت اقتصاد
به گفته وی رونق تولید مسکن در ایران تنها متوجه بازار مسکن و بهبود شرایط در این بازار نخواهد شد و می‌تواند آثار مثبتی بر کل اقتصاد ایران داشته باشد. در واقع حتی سیاستگذار می‌تواند از تولید مسکن به عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارها برای توسعه اقتصادی بهره‌‌‌مند شود.
سلامی همچنین در خصوص چشم‌‌‌انداز پیش‌‌‌روی بازار مسکن تا پایان سال، گفت: با توجه به مجموعه شواهد و عواملی که به آن اشاره شد به نظر نمی‌رسد بازار مسکن تا پایان سال تغییر وضعیتی نسبت به شرایط کنونی داشته باشد.
